Курс: Обязательства по передаче имущества в собственность (иное вещное право) и пользование - Предмет и форма договора аренды зданий или сооружений

 

Предмет и форма договора аренды зданий или сооружений

Исходя из п. 1 ст. 650 ГК договором аренды здания или сооружения является договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По данному договору предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использо­вания. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право на него имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Условия пользования земельным участком должны быть изложе­ны в договоре. Однако их отсутствие не влечет недействительность договора. В таком случае к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования по назначению. Арендатор может получить право на земельный участок, занятый зданием или сооружением, а не на весь занимаемый арендодателем земельный участок.

В законодательстве четко определена форма договора аренды здания или сооружения: он должен быть заключен в простой пись­менной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут предусмотреть в дого­воре иную форму его оформления, например, путем обмена письма­ми, документами, устную форму и т.д. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Кроме того, если дого­вор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требу­ет государственной регистрации, и, таким образом, этот случай яв­ляется исключением из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.

Срок договора аренды здания или сооружения законодательст­вом не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмот­рению определить его (краткосрочный или долгосрочный договор).

Существенными условиями договора аренды здания или соору­жения являются условия о предмете и цене аренды (арендная плата).

Предмет договора (объект аренды) – здания и сооружения. Здания делятся на жилые и нежилые. К нежилым относятся здания, используемые для лечебных, административных, учебных, научно-просветительских, складских и т.п. целей. Жилыми зданиями яв­ляются те, которые используются для жилья. К сооружениям от­носятся инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, ко­тельные и т.д.

Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавли­ваемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за ана­логичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 654 ГК РФ).

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания (сооружения) – 1 кв. м. Однако в договоре стороны могут предусмотреть и другое. Например, при аренде па­мятников истории, культуры, архитектуры такими показателями может быть площадь здания в целом, а при аренде художественных мастерских ставку арендной платы рассчитывают исходя из 1 куб. м, и т.д. Если аренда здания имеет долгосрочный характер, целесооб­разно использовать годовую ставку.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

а) места расположения здания (центр или окраина);

б) технического состояния объекта (степень износа, строитель­ный материал);

в) назначения помещения (биржевая, банковская, правоохрани­тельная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);

г) принадлежности здания к памятникам истории, культуры, ар­хитектуры;

д) степени обустройства (лифт и т.п.);

е) пригодности здания к коммерческой эксплуатации;

ж) вида помещения (основное или вспомогательное, подвал);

з) фактической площади здания.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. ГК РФ (ст. 655) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осущест­вляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (соору­жения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора – от принятия имущества, а арендодателя – от передачи имущества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточно­го акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.



Индекс материала
Курс: Обязательства по передаче имущества в собственность (иное вещное право) и пользование
Дидактический план
Понятие, предмет и содержание договора купли-продажи
Особенности договора розничной купли-продажи
Понятие договора мены
Элементы договора мены
Содержание договора мены
Особенности договора поставки
Договор поставки товаров для государственных нужд
Соотношение договора поставки и контрактации
Договор энергоснабжения
Предмет и форма договора продажи недвижимости
Особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества (жилые помещения и т.д.)
Продажа предприятия
Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением
Понятие, юридическая природа и форма договора ренты
Договор постоянной ренты
Договор пожизненной ренты
Договор пожизненного содержания с иждивением
Понятие, содержание и форма договора дарения
Пожертвования
Общие положения о договоре аренды
Понятие, предмет и содержание договора аренды
Прекращение договора аренды
Особенности договора проката
Особенности договора аренды транспортных средств
Предмет и форма договора аренды зданий или сооружений
Особенности договора аренды предприятий
Понятие и содержание договора лизинга
Виды лизинга
Понятие и виды договора найма жилого помещения
Предмет, стороны и форма договора найма жилого помещения
Особенности изменения и прекращения договора найма жилого помещения
Понятия и содержание договора ссуды
Особенности изменения и прекращения договора ссуды
Все страницы